España: Nueva Ley de Protección del Consumidor de Préstamos Hipotecarios

ESPAÑA: NUEVA LEY DE PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

El 31 de marzo del corriente año las Cortes Generales de España aprobaron la Ley 2/2009 que regula la contratación de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación.

En su artículo 51 de la Constitución Española establece que: ¨los poderes públicos garantizarán la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los legítimos intereses económicos de los mismos. También deben promover su información y educación, fomentar sus organizaciones y las oirán en cuestiones que puedan afectarles ¨.

Esta ley viene a completar un amplio conjunto de normas que protegen a los consumidores y usuarios del sector financiero. A llenar los vacíos legales sobre todo en dos aspectos: 
-Los créditos y préstamos hipotecarios concedidos por empresas que no son entidades de crédito
-La actividad de las empresas de servicio de intermediación financiera, en cuanto a la celebración de contratos de préstamos o créditos con cualquier finalidad. Incluyen la presentación, propuesta o realización de trabajos preparatorios para la celebración de dichos contratos.
Ambos aspectos no tienen supervisión del Banco de España, que cuenta con una regulación específica sobre la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios y sus condiciones de transparencia.

La Ley establece una regulación específica sin afectar los beneficios que estas entidades puedan reportar a los consumidores, establece un marco transparente en las relaciones de éstos con las empresas que les ofrecen contratos de préstamo o crédito hipotecario o de servicios de intermediación para la celebración de cualquier tipo de contrato de préstamo o crédito. Se excluyen de esta ley a las entidades de crédito sometidas a las normas de ordenación y disciplina de crédito y supervisadas por el Banco de España.

En el artículo 3 impone la obligación de estas empresas de inscribirse en futuros registros públicos de las comunidades autónomas y en el Registro Estatal. Debiendo éstas facilitar información veraz y comprobable.
Estas entidades están obligadas a:
-ser transparentes con respecto a la información contractual: deben poner a disposición de los consumidores, gratuitamente las condiciones generales de la contratación que utilicen. Esta información debe además, estar disponible en su página web.
-ser transparentes en cuanto a los precios y comisiones. No podrán aplicar cantidades superiores a las derivadas de las tarifas correspondientes. La comisiones deberán responder a servicios efectivamente prestados o a gastos ocasionados
-Deberán contar con un seguro de responsabilidad civil o aval bancario que cubra las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a consumidores.

La ley exige a las empresas la carga de prueba sobre el cumplimiento de las obligaciones impuestas y regula el acceso a sistemas de resolución extrajudicial de conflictos y las acciones de cesación frente a las conductas contrarias a la Ley que lesionen los intereses generales, colectivos o difusos, de los consumidores.

El capítulo dos plantea la regulación de las obligaciones a la que deben ajustarse las empresas que otorgan créditos o préstamos hipotecarios en lo referente a:
-las comunicaciones comerciales y la publicidad: deben mencionar la tasa anual equivalente mediante un ejemplo representativo que indique las tasas de interés y el costo del préstamo o crédito.
-deben entregar un folleto informativo gratuito con contenido mínimo.
-Antes de los cinco días de celebración del contrato la entidad deberá facilitar al consumidor información sobre la propia empresa, sobre el producto o servicio (precio total) y sobre el contrato (descripción de sus características).
-deberán realizar una oferta vinculante de préstamo o crédito hipotecario por escrito, válida por no menos de diez días. O notificarle la denegación del mismo.

El capítulo III de esta Ley  regula el régimen jurídico de la transparencia de los contratos de intermediación celebrados por empresas, deberán indicar en sus comunicaciones comerciales y publicidad el alcance de sus funciones y representación, precisando si trabaja en exclusiva con una entidad de crédito o empresa vinculada con varias entidades de crédito u otras empresas, o como intermediarios independientes.

La información previa al contrato, se establecen las informaciones que la empresa debe facilitar al consumidor, con una antelación mínima de quince días a la firma del contrato, sobre la propia empresa, sobre el servicio ofrecido y sobre el contrato de intermediación, que son elementos esenciales para la adopción de una decisión informada y responsable, tales como la descripción de las principales características de los contratos y el precio total que debe pagar el consumidor.En esta Ley se establece que deberá otorgarse al consumidor un derecho de desistimiento en los catorce días siguientes a la formalización del contrato, sin alegación de causa alguna y sin penalización.

Se regulan también obligaciones adicionales en la actividad de intermediación, de manera que las empresas que trabajen en exclusiva para una entidad de crédito u otra empresa, no podrán percibir retribución alguna de los clientes.

Con el objetivo fundamental de mejorar la protección de los consumidores y usuarios, esta Ley extiende a las empresas que ofrecen contratos de préstamo o crédito hipotecario, distintas de las entidades de crédito, obligaciones hasta ahora exigibles en exclusiva a estas últimas, en particular en materia de transparencia de comisiones y tipos e información precontractual de los créditos y préstamos hipotecarios, y, además, se articula un régimen jurídico específico al que quedan sometidas las empresas que realicen operaciones de intermediación, con particular detalle para los supuestos de reunificación de créditos o préstamos.